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法拍价低得惊人,神盘房源起价又降80万,捡漏机会来了!

2018年10月26日 08:18 快房网 字体大小: [收藏][关闭] 12

核心提示:法拍房捡漏的机会又来了!

“丁桥1万5成交,临平山北1万1流拍,西湖区翠苑3万1老破小没人要……”最近,杭州法拍房成交触目惊心。

二手房量价持续萎缩,新房市场中签率持续走高,“金九银十”已近尾声,杭州楼市进入冷静期,曾经狂热的法拍房也降温了:越来越多的法拍房,成交价低于评估价。

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法拍房降温

成交价比限价新房还低

就在9月26日,杭州市萧山区宁围街道美哉美城8幢1单元202室一套面积97.67平方米,起拍价455万的LOFT房源出现流拍,折合单价46585元/平方米。

美哉美城法拍房源截图

在二手房市场,这样的价格其实并不算贵,9月份,顺发美哉美城的签约均价为50250元/平方米,而小区中的LOFT户型,买一层相当于有两层面积,因此这一类户型在二手房市场的单价往往更高。

就是这样一套优势明显的的房源居然在远低于市场价格的情况下出现了流拍,结果进入第二次拍卖,该房源的起拍价只有365万,单价37371元/平方米,基本与限价下的融信保利创世纪(含精装)最后一批房源均价差不多,而当时的中签率只有10%,120套房源有近2000人报名。

虽然二拍还没开始,但是“流拍”多少都已经意味着市场降温可能已经蔓延到法拍房市场了。

即便是已经成交的法拍房,价格也开始逐步回归理性了。

就在这个月的12日,杭州市江干区丁桥的安置房阳光逸城10幢1单元一套面积78.99平方米的房源,最终以130万元成交,单价16000多元/平方米。虽然是安置房,但对于上半年已经有人喊出丁桥商品房要上4万的情景下,16000多元/平方米的成交价,把丁桥的房价从头到脚浇了个透心凉!

阳光逸城法拍房源截图

房价最高时,同类型的房源总价涨到了200万左右。2017年6月,该小区一位叫NF的朋友当时以单价21000元/平方米出售了一套面积61平方米左右的房源,没想到短短几个月,同类型的房源房价最高时涨到了200万,相当于单价32000元/平方米左右。为此,这位朋友懊恼地退出了购房群。

在刚刚过去的9月份,该小区的二手房成交均价虽有所回落,但价格也达到了28740元/平方米,8月份签约均价更高,有30574元/平方米,如今的法拍价已接近腰斩了,显然房价已经回到了一年前。

最近,杭州法拍房到底有多惨淡?浏览一下阿里房产拍卖,到处上惨不忍睹的信息。

不少新成交的法拍房,最终的成交价甚至不如周边限价的新房。比如亲亲家园一套222.52平方米的房源,成交均价21000元/平方米,位置在地铁2号线墩祥街附近,相比刚刚杭州第八个“万人摇”楼盘地理位置更好,距离主城区更近,但价格却不如该楼盘。

临城花苑法拍房源截图

又比如,临城花苑5幢某190平方米的复式房源(上下两层),从9月到10月,经历了2次流拍,第二次流拍的起始总价210万,折合单价11000元/平方米,结局还是以流拍收尾。对比临平山北最近开盘的新房价格,景瑞阳光城法兰公园均价18960元/平方米(含装修),越秀景瑞悦见山17500元/平方米(含装修),这套上下两层的法拍房简直就是折上折,便宜得都让人怀疑人生了,但依然以流拍告终,甚至,已是二次流拍且每次都是0人报名。

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8成以上住宅

在拍卖中低于市场价成交

法拍房爆冷,对于购房者来说也并不都是坏事,实际上也不失是一次捡漏的机会。

法拍房从之前大大超过评估价,到现在远低于评估价,参拍报名人数也大幅度减少,竞争已经大不如从前那么激烈,甚至还有不少地段较好、学区也不错的房源流拍。

据统计,10月份以来,截至到22日,快房网统计阿里司法拍卖杭州房产(不含富阳、临安)114套住宅法拍房中,有22套房源流拍。

近几个月,阿里司法拍卖杭州房产的流拍率有走高的趋势。比如,7月份,杭州房产共有345次法拍出让,流拍量75次。9月,阿里司法拍卖杭州房产共进行了约480次的拍卖,其中约130次拍卖因无人问津导致流拍。

9月底法拍房页面部分截图

早在5月份,杭州楼市依然风风火火时,杭州市近360场法拍,流拍量为25,流拍率是9月的约五分之一不到。

据阿里拍卖官方数据显示,今年4月法拍房的成交均价接近于3万元/平方米,而到了9月,已不到2.4万元/平方米了,成交价下降了约20%。

与此同时,今年上半年杭州法拍房的成交价格段主要集中在300万以上,而当时间步入下半年,这个价格段的成交比例出现了一定的收缩。总价更低的200万以内的法拍房的成交比例则逆势上涨,至9月已经接近于40%,低总价法拍房正逐渐成为市场新宠。

今年4月,杭州法拍房起拍价的溢价率还高达52.4%,但到了8月,这个数字一下子暴跌至19.4%,9月更是再创新低,只有18.4%。

最新统计的10月份,截至到22日, 92次住宅房源的成交中,低于评估价成交的次数达到了78场,也就是意味着有8成以上住宅,在法拍中还没达到评估价就成交了。

根据业内人士的说法,法拍房要达到评估价,溢价率一般在20%以上,这意味着法拍房的成交价已普遍低于评估价,降温态势明显。

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总结8个“万人摇”楼盘

哪些楼盘还能捡漏

楼市拐点真的来了,传统的金九银十也泡汤了,现在闭着眼睛盲目买房已经很难实现胜券在握了。

到了这个节骨眼上,买房要有选择性地买了。除了法拍房,摇号依然是刚需购房者可选择的途径之一。

打个比方,在同一个地铁口,有这样两套房子,一套是今年刚建成的新房,两者都是精装修,新房子3万元/平方米,老房子4万元/平方米,你会怎么选呢?如果有机会,可能你也会选择加入新房“抢房”大战吧。

图/黄煜轩

由于新房受“限价令”的约束,高性价的新房是政府给予刚需购房者的买房机会,二手房市场的房屋价格并没有受到限价令的影响,依然维持较高的市场价,因而对于购房者来说,如果能买到限价房,就意味着可以省掉几十万甚至上百万。

但随着市场急转直下,杭州二手房价格已经出现回调,曾经一二手房严重倒挂的板块,如今价差正在逐渐缩小。

加上前几年的高价地陆续上市,杭州值得摇号的楼盘已经越来越少。没有利润差价的板块,不再适合购房者捡漏,比如萧山开发区、萧山市北、萧山南部卧城、申花等板块,目前一二手房的差价已经并不大了。

高性价比的楼盘在哪里?其实有规律可循。比如已经诞生过三个“万人摇”楼盘的良渚新城板块,在市场触点下行后依然产生了自摇号以来的第八个超万人报名的摇号楼盘,这不仅仅是因为一二手房单价有曾经的近万元差价,还因为这里有现成的地铁加持,遇到下跌行情相比非地铁盘更抗跌。

总结杭州历来诞生的“万人摇”楼盘,良渚新城的融信澜天、未来城二期、未来城三期,三墩北的中国铁建西湖国际城,长睦的卓越蔚蓝领秀,奥体的创世纪,萧山义桥的江湾城,巨大的一二手房房价利润差是购房者趋之若鹜的最大原因,地铁、学区、准现房等也是推动因素。

所以,摇性价比高的楼盘仍然是刚需买房的首选。



来源:  作者:俞琳 


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